浅谈屋顶园林绿化施工技术

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  • 时间:2019-03-11 13:21
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房价通常表现出序列自相关和均值回归特性。本文以1998-2010年房地产销售价格指数季度数据为对象,并采用采用了H-P滤波法分离出房价指数趋势成分和波动成分,通过建立自相关均值回归模型对我国房地产市场价格动态进行研究。研究结果表明房价走势主要受长期趋势价值引导,并且在价格波动值为正时,房价有加速上升趋势。在波动值为负时系数变得显著,对房价走势作用表现出一定不对称性,这说明我国房地产价格容易受到消极价格波动影响。 关键词房地产销售价格;自相关均值回归;趋势成分;波动成分 中图分类号F27文献标识码A文章编号1006-4117(2011)04-0173-01 引言自1998年房改以来,我国房地产市场逐步进入市场化进程。随着我国经济不断发展,房地产市场也不断完善和壮大,成为我国经济支柱产业之一。而作为描绘房地产市场发展状态之一房价也越来越成为人们关注对象。2000年以来,房地产市场销售价格一直保持着高速增长,并有加速上扬态势。随着国家出台一系列调控措施以及当前金融危机影响,房价增速又出现了一定上下波动。 根据Abaraham和Hendershott(1996)观点,影响房地产真实价格波动因素可以分为两部分,一部分可以用来解释均衡价格变化,另一部分可以用来解释真实价格围绕均衡价格波动过程。在这两个因素作用下房价通常表现出序列自相关和均值回归动态性质。为此,本文将对我国房地产市场销售价格动态进行研究,通过对价格长期走势和波动规律把握和总结来加强对房地产市场了解。 一、文献回顾 关于房价研究,国内学者大都集中于房价与经济增长关系,房价影响因素等方面,而忽视了对房价本身动态特性研究。国外学者如Case和Shiller(1989)指出了房地产市场非有效性以及房价所表现出序列相关和均值回归特性。Capozza和Seguin(1996)在控制地区间住宅质量差异条件下,估计了美国住宅市场收敛系数,认为其处于0和1之间,长期内存在使房地产真实价格向均衡价格收敛经济力量。洪涛,高波和毛中根(2005)指出在真实人均可支配收入和真实建筑成本较高、真实税后住宅抵押贷款利率较低地区有较大自相关系数和较小收敛系数,从而房地产真实价格具有更大波动性。 因此,本文采用了H-P滤波方法分离出房价趋势成分和周期成分,可分别作为房价长期趋势价格和偏离价格。从而避免因房价理论价值确定上不确定性对研究结果影响。在考虑到房价波动经常会偏离其长期价格走势,而这种偏离幅度会随着时间推移变小。因此,本文在模型中加入了价格均值回归项。同时,房价受过去价格水平影响较大,这又体现了房价数据自相关特点。因此,在考虑到以上方面后,本文在第三部分提出了所设计模型。 二、房价动态波动实证检验 1、房价动态模型 模型中HPt代表t期房屋销售价格指数季度增长率,反映是前一期数据中趋势值,则为反映周期性波动值,波动系数g衡量房价偏离长期趋势程度,理论上应为负,从而反映房价均值回归性质。模型按波动值CHP正负划分为两个部分,因为考虑到市场中价格上升时速度总是快于价格下滑,表现出一定价格刚性。因此,将模型按波动值正负一分为二有助于体现这种性质。 2、实证结果 房价数据便以1998年第一季度为始,截止于2010年第四季度,共52个季度数据。首先通过Eviews软件进行H-P滤波分解,得到数据趋势值和波动值。从模型估计结果上看,β>0,说明长期价格上涨会导致本期真实价格上涨,说明中国房地产市场存在使真实价格趋向长期均衡价格力量。当0<β<1时,β越大,使价格趋向长期均衡力量越强,而当β>1时,房价将行成加速上升走势。0 进一步分析估计结果可知,带有自回归性质项系数β在波动项为正时明显大于其为负时取值,并且β值大于1,这反映出房地产价格指数具有动量保持性质,表现为房价易涨不易跌。波动项系数g不显著也表明在价格上升过程中起主导作用是其长期价值。前期正向波动对本期走势解释力不足,尤其是在房价掉头向下时表现较为明显。而当取为负值时系数又变得显著,表现出均值回归作用不对称性。此时β变小,这减缓了了房价对长期价格偏离,而g变得显著,加大了房价反向波动。当为负时,房价指数线总是处于趋势线下方,并且走势缓和,向趋势线靠拢。 结束语通常情况下,房地产价格会围绕其长期价格走势上下波动,本期价格走势和波动程度会影响到下一期。本文在考虑了这一性质后设置了带有自回归项和均值回归项计量模型,并回避了具有争议房价理论值,而采用了H-P滤波法分离出房价指数趋势成分和波动成分,从而可以有效进行房屋销售价格指数动态研究。 实证研究表明长期趋势项相对于波动项有着较大系数,表明房价走势主要受长期趋势价值引导,并且在价格波动值为正时,房价有加速上升趋势。在波动值为负时自身系数变得显著,这说明我国房地产价格容易受到消极价格波动影响。 作者单位北京铁路局 参考文献 [1]洪涛,高波,毛中根.外生冲击与房地产真实价格波动——对1998~2003年中国31省(市、区)实证研究[J].财经研究,2005,11.